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Modalités d’acquisition de parts de SCPI
L’acquisition de parts de SCPI se fait en fonction des objectifs patrimoniaux de l’investisseur. Ainsi, il peut s’agir des différentes formes d’acquisition ci-dessous.
Acquisition de la pleine propriété
C’est la forme d’acquisition la plus répandue. Par l’acquisition des parts de SCPI en pleine propriété, le souscripteur devra payer le prix entier de la part et se verra donc verser des revenus proportionnellement au nombre de parts qu’il détient.
Il s’agit d’un investissement classique en SCPI. Faut-il encore choisir les meilleures SCPI dans lesquelles investir. Le site spécialisé www.portail-scpi.fr présente une sélection des meilleures opportunités d’investissement en SCPI.
Acquisition via un contrat d’assurance-vie
Les SCPI peuvent être souscrites via un contrat d’assurance vie. Elles constituent une alternative au fonds euros dont les rendements ne sont plus florissants.
Fonctionnement de l’acquisition de SCPI via l’assurance-vie
Les SCPI peuvent être souscrites auprès des compagnies d’assurance dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Elles se retrouvent dans tous les contrats en fonds euros et dans ceux en unités de compte. Dans les deux cas, le souscripteur bénéficie d’une « décote » sur le prix d’acquisition des parts. Les SCPI sont considérées comme une unité de compta au sein d’un contra d’assurance-vie.
En plus de permettre au souscripteur d’acquérir des parts de SCPI à prix réduit, la décote va aussi et surtout permettre au souscripteur de détenir plus de parts via son contrat d’assurance vie que s’il avait réalisé un investissement en direct.
Pourquoi une acquisition de SCPI via un contrat d’assurance vie ?
Les avantages liés à ce mode de détention sont nombreux. Ainsi :
- la liquidité des parts de SCPI du contrat est garantie par la compagnie d’assurance.
- les SCPI en assurance vie offrent une liquidité plus importante que dans le cadre d’une acquisition (de parts de SCPI) en direct.
- dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, les SCPI bénéficient de la fiscalité avantageuse de celui-ci (contrat d’assurance vie).
- les intérêts issus du contrat sont automatiquement recapitalisés ce qui permet au souscripteur d’avoir un portefeuille de parts grandissant.
- les SCPI en assurance vie est un mode d’investissement plus souple qui permet une diversification de portefeuille.
Acquisition de SCPI en démembrement
La possibilité est offerte aux investisseurs de procéder à l’acquisition de parts de SCPI en démembrement, technique juridique qui permet de séparer la pleine propriété d’un bien (en l’occurrence les SCPI) en deux droits distincts : l’usufruit (le droit de jouir du bien) et la nue propriété (le droit d’en disposer).
Dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI, l’investisseur aura donc le choix entre acheter la nue propriété des parts ou acheter l’usufruit de celles-ci. Dans le cas où l’investisseur opterait pour l’achat de la nue propriété, il ne détiendrait alors que la propriété du bien et ne pourra en aucun cas bénéficier des revenus générés par la SCPI. L’usufruitier, quant à lui, percevra donc des revenus générés par la SCPI.
Dans l’un ou l’autre des cas, le souscripteur ne paiera pas la totalité du prix de la part mais seulement le prix correspondant au droit qu’il a acquis (usufruit ou nue propriété), prix calculé en fonction de la durée de démembrement choisie par l’investisseur.
Profil investisseur pour faire du démembrement de SCPI
D’après https://www.portail-scpi.fr/ L’acquisition de la nue propriété est conseillée pour des personnes qui souhaitent investir en SCPI mais qui n’ont pas un réel besoin de perception de revenus complémentaires. L’usufruit quant à lui est à destination de contribuables personnes morales qui souhaitent placer leur trésorerie ou encore des particuliers ayant un déficit foncier structurel.
Pourquoi une acquisition de SCPI en démembrement ?
Une acquisition de parts de SCPI en démembrement est conseillée pour :
- Des contribuables souhaitant développer leur patrimoine
- Des personnes qui ne veulent avoir aucun souci de gestion locative de leurs biens
- Aux contribuables soumis à l’IR et/ou à l’ISF possédant des revenus suffisants
- Des contribuables qui souhaitent réaliser des investissements immobiliers sans pour autant alourdir leurs impôts actuels
Les SCPI en démembrement sont également utilisées dans une logique de préparation de retraite afin de générer des revenus complémentaires.
- Comment financer ses parts de SCPI ?
Le mode de financement des parts de SCPI est une question importante pour les investisseurs.
- Comment est fixé le prix de souscription ?
Le prix de souscription des parts nouvelles est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution dans une SCPI à capital variable.
- Les frais liés à la SCPI à prévoir
Il existe des frais dont l’investisseur doit s’acquitter dès la souscription. Les frais liés à la souscription de parts de SCPI sont prévus par les statuts. Il s’agit entre autres, de :
- d’une commission de souscription calculée sur le montant de la souscription et prélevée sur la prime d’émission
- d’une commission de gestion, déterminée sur la base des produits locatifs générés par la SCPI
- une commission de cession calculée sur le montant de la cession de parts (seulement dans le cadre d’une revente de SCPI à capital fixe)
Pour en savoir plus sur les différentes méthodes d’acquisitions, n’hésitez pas à contacter directement les experts du site de référence Portail-SCPI.fr au 01.44.09.87.13.
La rédaction
