CDR
La Ville rose attire chaque année de plus en plus d’habitants. Qu’il s’agisse d’’étudiants, de jeunes actifs ou de familles venant profiter des différents bassins d’emploi de la Métropole, le marché de l’immobilier locatif est plus que dynamique.
Pour un investisseur, Toulouse pourrait bien être la ville idéale pour se constituer un patrimoine immobilier tout en dégageant des revenus supplémentaires. Il faut cependant être sûr de bien choisir l’emplacement du bien, afin que l’investissement soit le plus rentable possible. Alors, dans quel quartier investir à Toulouse ? Zoom sur les quartiers toulousains les plus porteurs .
Investir dans le centre-ville de Toulouse
Avant de se lancer dans l’achat d’un logement dans le but de le mettre en location à Toulouse, il est primordial de se poser la question de l’emplacement. Il est effectivement important de connaître le marché de l’immobilier toulousain afin de ne prendre aucun risque concernant la possible vacance locative du bien. Si le choix du quartier vous semble être un véritable casse-tête, il est possible de faire appel aux courtiers de ToulouseIMMO9 afin de vous conseiller. Cela devrait vous aider à savoir dans quel quartier investir à Toulouse.
L’hypercentre
Il est évident qu’investir dans l’hypercentre est la première chose qui vient à l’esprit, puisque c’est aussi un endroit très prisé des locataires, et notamment des jeunes cadres. Dans l’hypercentre de Toulouse, l’investissement se limitera cependant à de l’immobilier ancien, étant donné la disponibilité foncière inexistante pour les programmes neufs.
Les immeubles très cossus du centre-ville ont évidemment un prix et dans le quartier du Capitole, le tarif moyen pour un appartement est de 5 366 €/m². Ce qui ne promet pas la meilleure des rentabilités locatives, malgré un prix de location moyen de 17 €/m². Par exemple pour un appartement deux pièce de 35m² acheté 190 000 €, et loué 600 €, la rentabilité locative serait d’environ 3,8 %.
Le quartier Jean-Jaurès
Quartier central, desservi par les deux lignes de métro et de nombreuses lignes de bus, proche de la gare Matabiau, Jean-Jaurès est véritablement prisé par les locataires qui en ont les moyens. Tout est à proximité. Le quartier semble donc être un très bon endroit pour investir. Cela est vrai dans le sens où, en cas de revente, il n’y a quasiment aucun risque de dévaluation du bien.
Cependant, en termes de rentabilité locative, les prix d’achat étant bien plus élevés que dans d’autres quartiers toulousains, celle-ci ne sera pas très intéressante. Avec un prix au m² moyen de 5 028 € à l’achat et de 16 € à la location, la rentabilité locative pour un studio de 25m² acheté 125 000 € et loué 400 € serait donc de 3,8 % environ.
Le quartier des Amidonniers
Idéalement situé à quelques minutes de l’hypercentre et bordé par la Garonne et le Canal de Brienne, le quartier des Amidonniers a tout pour plaire. Autant aux étudiants, puisqu’il se situé à proximité immédiate de nombreuses grandes écoles comme TBS ou Sciences Po, mais aussi aux jeunes actifs car il se situe à la frontière du quartier d’affaires de Compans-Caffarelli. Les familles et les retraités en quête de calme à quelques pas seulement du centre trouveront tout à fait leur bonheur aux Amidonniers.
Ce dernier est également plus rentable que ses voisins du centre-ville. En effet, le prix d’achat des appartements dans le quartier est bien moins élevé : 4 046 €/m² en moyenne. Les loyers quant à eux restent assez élevés, avec une moyenne de 15 €/m². Cela signifie qu’en investissant dans un deux pièces de 40m² acheté 160 000 € et loué 600 €/mois, la rentabilité locative est plutôt bonne, puisqu’elle s’élève à 4,5 %.
Compans-Caffarelli
Voisin le plus proche du quartier des Amidonniers, le quartier Compans-Caffarelli est réputé pour être à la fois un quartier d’affaires et à la fois un quartier très étudiant. Il contient de nombreux établissements d’enseignement supérieur, avec en premier lieu l’université du Capitole. Il est donc parfaitement indiqué pour un investissement locatif à destination des étudiants. Le risque de vacance locative y est très faible, même s’il est évident que les locataires ne restent pas très longtemps dans les logements.
Les nouveaux quartiers porteurs
En dehors du centre-ville de Toulouse, de nombreux quartiers sont également très demandés par les locataires, en raison par exemple de leur proximité avec le centre-ville ou les bassins d’emploi de la métropole toulousaine.
L’écoquartier de la Cartoucherie
Situé proche de la rocade et des bassins d’emploi aéronautique de Blagnac et Colomiers, l’écoquartier de la Cartoucherie dispose d’un emplacement idéal pour un investissement locatif. Il est également proche du site de Purpan et facilement accessible depuis les universités Jean Jaurès et Capitole. Un investissement locatif dans ce quartier pourrait donc potentiellement attirer autant les étudiants que les jeunes actifs ou les familles.
Disposant de nombreux programmes neufs, le quartier sera rendu d’autant plus attractif une fois que le tiers-lieu des Halles entrera en activité. Un lieu qui prévoit, au sein des Halles de la Cartoucherie, de mettre en place une halle gourmande avec de nombreux bars et restaurants ainsi qu’une salle de spectacle. Côté prix de l’immobilier dans le quartier, on se situe aux alentours de 3 350 €/m², ce qui nous place bien en-dessous des prix du centre-ville et représente donc un véritable avantage. Pour les loyers, il faut compter environ 12 €/m². Soit une rentabilité locative d’environ 4,3 % pour un appartement 3 pièces de 60m² acheté 201 000 € et loué 720 €.
Le quartier Guillaumet, porte d’entrée sur le centre-ville
Il est l’un des gros projets de la ville de Toulouse. Bâti sur le site de l’ex CEAT (Centre d’Essais Aéronautiques de Toulouse) désaffecté depuis 2015, le quartier Guillaumet s’étend sur 13 hectares, entre les quartiers Jolimont et Roseraie. Jouissant d’une situation idéale, aux portes du futur quartier d’affaires du Grand Matabiau, Guillaumet est un quartier à surveiller de près.
Il abritera également la toute nouvelle Cité administrative sur le site Lemaresquier, dont les travaux ont d’ores et déjà commencé. La majeure partie du quartier sera tout de même dédiée au logement, puisque les programmes neufs représenteront 78 % de la totalité du site. De quoi faire son choix pour un investissement locatif.
Difficile pour l’instant de donner un prix moyen, tant que les programmes immobiliers ne sont pas encore sortis de terre. Ce qui est sûr, c’est que l’investissement dans le quartier Guillaumet se fera forcément dans le neuf. Un atout de taille, puisque les locataires recherchent bien souvent les prestations de qualité offertes par les appartements neufs : extérieur, aménagement intérieur optimisé, stationnement, bonnes performances énergétiques… Ajouté à l’emplacement stratégique du futur quartier, ces aspects devraient permettre de réduire au maximum la vacance locative des logements de la zone.
L’effet troisième ligne
Dans l’investissement immobilier, il faut parfois savoir voir à long terme. À Toulouse, le projet de troisième ligne de métro est déjà bien avancé, puisque l’on connait le tracé. Il n’en a pas fallu plus pour créer un véritable engouement autour des quartiers qui seront desservi par la nouvelle ligne.
Outre les nombreux programmes neufs qui vont essaimer Boulevard de Suisse, il peut être intéressant d’investir dans des quartiers légèrement plus éloignés du centre-ville, mais qui desservent les bassins d’emploi en création :
- Toulouse Aerospace : Idéalement situé au Sud de Toulouse, à Montaudran, ce quartier est idéal pour les familles ou les jeunes actifs. Il se situe au carrefour des bassins d’emploi de Labège, de Saint-Orens et de Rangueil et sa faculté. Il bénéficie d’une véritable douceur de vivre, d’un esprit village apporté par les nombreux commerces de proximité et lieux de divertissement, comme notamment la Piste des Géants. Le quartier sera traversé par les stations “Montaudran Piste des Géants” et “Montaudran Innovation Campus – Airbus Defence & Space” de la nouvelle ligne de métro.
- La ZAC Enova à Labège : Anciennement Labège Innopole, la ZAC Enova se bâtit en fait autour de sites déjà existants, et plus particulièrement de l’IoT Valley, rue Pierre et Marie Curie. Destinée à mettre en valeur et développer l’activité du numérique et des nouvelles technologies dans la métropole toulousaine, le quartier prévoit également d’intégrer du logement, notamment au pied du nouveau centre d’échange multimodal de La Cadène. La ZAC sera en tout traversée par 3 stations de la nouvelle ligne de métro : “Labège La Cadène”, “Labège Enova” et “Institut National Polytechnique de Toulouse”.
La rédaction
